Het versnellen van de woningbouw is cruciaal voor het oplossen van de wooncrisis waar Nederland zich nu in bevindt. Dit kunnen we alleen door heldere en uniforme regelgeving met een duidelijk langetermijnperspectief. Hierdoor kan de bouwsector opschalen, nieuwe concepten ontwikkelen en significant meer industrieel bouwen. Het initiatief STOER is in die zin enorm te prijzen. Het platform Toekomstbestendig Bouwen staat ook uniformering voor en is door markt en overheid opgericht om helderheid te bieden bij publieke-private en privaat-private afspraken. Het huidige conceptadvies van de commissie STOER werkt – door te weinig oog voor de het dialoog in de praktijk waar niet alles vanuit overheidsregels te vatten is – averechts en zal de bouw op lange termijn mogelijk eerder vertragen dan versnellen. Toekomstbestendig Bouwen helpt juist om te versnellen.
Aanleiding
Het conceptadvies van de adviescommissie van het programma schrappen van tegengestelde en overbodige eisen in regelgeving (STOER) werd 2 april met Nederland gedeeld. In dit advies staan diverse adviezen die op korte termijn behulpzaam kunnen zijn, maar op lange termijn de woningbouw gaan vertragen en onvoldoende oog hebben voor het innovatiepotentieel van de markt. Daarnaast wordt het nationale convenant Toekomstbestendig Bouwen van platform Toekomstbestendig Bouwen een aantal keer expliciet, maar onjuist in dit advies genoemd. De voorzitter van deze adviesgroep, Friso de Zeeuw, schrijft in zijn advies dat het verbod op gebouwgebonden eisen die strenger zijn dan het Bbl niet zijn toegestaan en daarmee verschillende onderdelen van het convenant hierdoor hun betekenis verliezen. Deze conclusie is gebaseerd op een te snelle interpretatie van zowel de wet- als de woontopafspraak en op een onjuiste duiding van het convenant.
Gevolgen lange termijn en innovatiepotentieel van de marktDe adviezen uit het conceptrapport STOER zorgen in de toekomst mogelijk voor een desastreuse vertraging van de woningbouw. Dit wordt veroorzaakt door mogelijke inconsistenties van overheidsbeleid die het rapport STOER kan veroorzaken. In het adviesrapport STOER wordt het kabinet geadviseerd om de 2030 en 2040 duurzaamheidsdoelstellingen van de EU ter discussie te stellen. Vanuit de bouwsector wordt al lange tijd gewezen op de enorme opgave die ons te wachten staat om CO2-neutraal te worden. Het convenant Toekomstbestendig Bouwen is om die reden, op initiatief van bouwende partijen, door markt en overheid opgericht om de sector voor te bereiden om nu al de benodigde innovaties in gang te brengen om aan deze en meer opgaven te kunnen voldoen.
Een helder en consistent langetermijnperspectief is essentieel voor het op gang brengen en houden van een continue, efficiënte bouwproductie. Veel marktpartijen hebben al enorm geïnvesteerd om aan deze doelstellingen te kunnen voldoen. Volgens de CEO van Ballast Nedam Development, Onno Dwars en de directeur van Heijmans Vastgoed, Harwil de Jonge, is vooral lange termijn duidelijkheid nodig en is het belangrijk om niet te wispelturig te zijn. Het risico is enorm als we nu onduidelijkheid scheppen, die zou ontstaan als de EU-doelen ter discussie zouden worden gesteld.
Interpretatie Omgevingswet en WoontopafspraakIn het adviesrapport STOER staat dat medeoverheden geen extra eisen mogen stellen aan bouwwerken via lokale regels (artikel 121 en 122 Gemeentewet) of via privaatrechtelijke overeenkomsten (artikel 23.7 Omgevingswet). Daarnaast refereert de adviesgroep aan de Woontop waarin is afgesproken om conform artikel 23.7 geen bovenwettelijke eisen op te leggen, de adviesgroep preciseert dat dit verbod zich uitstrekt tot aanbestedingstrajecten, verkoopvoorwaarden van grond, erfpacht-voorwaarden, omgevingsplannen en anterieure overeenkomsten. Deze constateringen kunnen genuanceerd worden.
Allereerst is een nuancering te vinden in de wijze waarop artikel 23.7 werkt. Artikel 23.7 is een vervanging van artikel 122 van de Woningwet zonder dat deze inhoudelijke wijziging beoogt. De wetgever heeft daarbij opgemerkt dat artikel 122 van de Woningwet er met name op is gericht te voorkomen dat de gemeente gebruik maakt van haar monopoliepositie bij de gronduitgifte. Vrijwillige convenanten met private én publieke partijen vallen buiten het bereik van art. 23.7 Omgevingswet, juist omdat er geen sprake is van eenzijdige overheidsvoorwaarden.
Ten tweede is er nuancering te maken op de interpretatie van de Woontop-afspraak. In de Woontop afspraak staat een specificering over het niet mogen eisen via ‘selectiecriteria’. Deze term komt voort uit het Didam-arrest. Binnen de selectiecriteria is onderscheid te maken tussen criteria die eisen (uitsluiten) en criteria waarop een partij geselecteerd gaat worden. Van het tweede type criteria heeft de landsadvocaat Pels Rijcken aangegeven dat hier wel gescoord kan worden op de duurzaamheid van het plan (zie: didam-arrest-notitie-brochure-samengevoegd.pdf).
Interpretatie van het convenantHierboven is uiteengezet wat wel kan: afspraken op basis van vrijwilligheid en een plan scoren op duurzaamheid via een selectiecriterium. Het convenant Toekomstbestendig Bouwen gaat nadrukkelijk niet over eisen, maar om wederzijdse vrijwillige afspraken en eventueel het scoren van duurzaamheid bij een gronduitgifte traject. De stellingname van de adviesgroep STOER lijkt te zijn gebaseerd op de veronderstelling dat medeoverheden partijen uitsluiten op gronde van zaken die al in het Bbl zijn geregeld. Dit is niet het geval.
Daarnaast lijkt het advies van de adviesgroep STOER de veronderstelling in zich te hebben dat alleen overheden een duurzame ambitie bij een gebiedsontwikkeling kunnen hebben. Het convenant Toekomstbestendig Bouwen, maar bijvoorbeeld ook het convenant houtbouw zijn niet alleen voor publieke partijen. Private opdrachtgevende partijen hebben eraan meegewerkt en hier ook hun handtekening onder gezet.Denk hierbij aan corporaties en ontwikkelaars zoals Ymere, de Alliantie, VORM en BPD. Het staat deze partijen vrij om het convenant aan te houden en hier rekening mee te houden in hun projecten. Artikel 23.7 van de Omgevingswet is namelijk niet op hen van toepassing.
De overheid als facilitator
De genoemde convenanten zijn dus voor een groot deel ook door initiatief van de markt opgesteld. Hier stellen de medeoverheden zich op als facilitator om de woningbouw nu en in de toekomst te versnellen. Om het voorbeeld te noemen is het convenant houtbouw van de Metropoolregio Amsterdam opgericht om de vraag naar een nieuwe groep materialen op te schalen. Door de aanstormende grondstoffen-crisis verstandig en zelfs noodzakelijk is om het palet van bouwmaterialen te verbreden naar hernieuwbare materialen zoals hout en vezelgewassen. Door nu alvast kennis en ervaring op te doen is die andere toepassing van materialen sneller onder de knie te hebben. Het voorkomt dat er in de nabije toekomst ernstige stagnatie in de bouw optreedt. Nog afgezien van Europese regelgeving die ongetwijfeld het gebruik van beton en staal zal beïnvloeden. De versnelling in de bouw is gebaat bij opschaling van industriële houtbouw. Dat vinden inmiddels alle publieke en private ondertekenaars van het convenant Houtbouw MRA.
De medeoverheden faciliteren hier en zorgen ervoor dat marktpartijen op kunnen schalen. Dit doen de medeoverheden door bijvoorbeeld hinderende stedenbouw-kundige eisen te laten vallen of vroeg in het proces een dialoog te starten over materiaalgebruik in de gebiedsontwikkeling.Conclusie
Om de bovenstaande redenen zien we graag dat de onjuiste verwijzingen naar publiek-private overeenkomsten zoals het convenant Toekomstbestendig Bouwen uit het advies van de adviesgroep STOER wordt geschrapt. Daarnaast is het goed om nuancering aan te brengen bij de uiteenzetting van de Woontopafspraak en artikel 23.7 van de Omgevingswet. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van het eerdere advies van Pels Rijcken en het artikel van Professor Huijgen over contractuele duurzaamheidseisen bij nieuwbouw (Link). De overheid wordt in het rapport STOER vooral als hindermacht neergezet. Door goede publiek-private samenwerking kunnen markt en overheid de woningbouw juist in een stroomversnelling brengen. Hierbij moeten we elkaar wel scherp houden op de uitdagingen van de toekomst.
